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做旅游地产的八大乐成要素(深度好文)

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领袖9 发表于 2018-10-31 11:26:09 | 显示全部楼层 |阅读模式
领袖9
2018-10-31 11:26:09 722 0 看全部

旅游地产到底是馅饼照旧陷阱?一方面从来没有哪个阶段的旅游地产像现在如许繁荣——天下3000多个项目、总投资额凌驾万亿、近半数的百强房企涉足旅游地产……另一方面旅游地产开辟模式在国内尚未成型,缺少一种可供鉴戒的普适模式。



旅游地产的困局—— “两难田地”

1、近了拿地难,远了贩卖难


对于依托特别资源的旅游地产而言,都会近郊符合条件的地皮资源本来就非常稀缺,拿地难度不问可知。但是一旦项目阔别都会,一定碰面临贩卖速率慢的困难。高层决议者常常会碰到如许左右为难的两个方案。通常来讲,以下两类旅游地产的安全系数最高。


第一类,大都会周边的旅游地产。中国旅游地产的第一波市场高潮不在远郊,而在近郊。无论市场怎样颠簸,邻近大型都会周边的强势项目进可攻、退可守。特殊是一旦代价洼地碰到旅游亮点,想不脱销都难。较典范的是华侨城高兴谷主题公园模式的乐成,最底子的条件就是邻近一线都会生齿麋集居住区,从深圳到北京到上海,潜伏客群均得以富足保障。将来随着大都会周边旅游资源的斲丧,位于一线都会周边1-2小时左右的二线景观型都会将成为旅游地产热门。比方上海周边的杭州、广深周边的惠州等地,如今已经成为旅游地产开辟的热门地区。


第二类,旅游着名度高的景区。远郊旅游地产的破局之处在于依托天下着名旅游景区,抢占稀缺景区资源,借势地区着名度动员项目着名度。比方万达在西双版纳、雅居乐在海南的结构均属于此类。只有着名的景区,才有富足的人气,只有富足的人气,才气支持旅游地产。

                               
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2、短期升值难,恒久周转难


旅游地产自己隐含着地区运营的概念,催熟地区得到市场认知必要履历一个过程,短时间内难以有较大幅度的升值。而一旦项目开辟周期拉长,房企资金链可否蒙受就成为关键的实际题目,因大盘项目贩卖不畅导致资金链告急的企业不在少数。


这就引出一个更深层面的话题,毕竟应该旅游先行照旧地产先行?


理论上来讲,应该是旅游先行,从改造地区情况和配套的角度出发,提拔人气和认知度,等地区到达肯定成熟度时再举行地产开辟。但对于以高杠杆、快周转为目的的房企而言,坐等升值的方式并非正道。


动辄几十亿乃至上百亿的资金沉淀是任何一个房企都无法负担的。毫无疑问,实际中均接纳地产先行的模式,放弃寻求最大升值空间,首选将升值预期让利于客户从而快速回笼资金,乃至恒大等开辟商在项目一期不吝亏本快速去化。但这也只是权益之计,项目后期的连续推动肯定与旅游运营成效密切相干。


纵观乐成的旅游地产项目,依托传统旅游景区成为不二的乐成法门。从海南到云南,开辟商均是清一色的抢占景观,涌现出海景系,雨林系、温泉系、古镇系等差别题材的旅游地产项目。使用外部旅游资源,将房地产物业升值,可以或许更快的形成消耗吸引力。因此,旅游地产的本质照旧离不开“旅游”二字。总之,假如计划进入旅游地产,起首要思量可否潜下心来做旅游,怎样告竣旅游和地产的均衡,怎样实现“依赖旅游拉动地产,依附地产反哺旅游”的良性循环。


                               
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旅游地产的客户特性——“五多五少”

1、外地客户多,当地客户少


旅游地产通常选址位于偏远地区,一样平常处于非传统居住区。单纯以居住属性覆盖的地区客群范围有限。一方面是由于数目不敷,另一方面购买力和投资意识也有范围。纵然可通过当地客群实现部门前期走量,但是对于项目后期却无法形成充足支持。以是旅游地产肯定要跳出地区,将目的锁定在更大范围内的外地客群。没有任何一个旅游地产项目只认定当地客户即可清盘的,反而多是由于外地客户开辟不力而导致贩卖昏暗。这就决定了旅游地产项目客群开辟的重心是一种外向型的模式,在贩卖渠道和营销计谋上差别于传统项目。




2、避寒需求多,避暑需求少


中国大部门地域处于温带天气,清除舒服的春秋两季,夏日凌驾38 度的高温气候较少,相对而言隆冬尤为漫长。这决定了避寒的人群基数远宏大于避暑人群。这也不难表明为什么仅有的少数几个亚热带景区成为度假热门,催生了三亚的东北避寒度假征象。旅游市场这种季候性的南北对流特点,也导致了旅游地产度假需求也是避寒大于避暑。可以预见,北方的旅游度假市场发展速率和成熟度以后仍旧将滞后于南边,而且差距会进一步拉大。




3、投资成份多,度假成份少


根据市场调研数据,旅游地产客户多持有度假兼投资的置业理念。购房的出发点是房价不会下跌,最注意产物是否有升值潜力,旅游地产“被负担”了资产保值增值的功能。究其缘故原由,是由于住民投资渠道有限,银行存款量不停革新汗青记载。因此旅游地产渐渐出现布衣化特性,更多的平凡中产阶层参加到旅游地产消耗群体中,十几万的首付对于一二线都会的购房者来说并不是遥不可及的门槛,特殊是对于房产升值的广泛预期, 加快催使更多的中产阶层成为来旅游地产的业主。




4、南北极需求多,中心需求少


旅游地产产物需求渐渐出现两级化,两端大、中心小的“哑铃式需求分布”特性越来越显着。从近期多个旅游地产项目标市场反应来看,最受市场接待的是低总价的小户型产物,次之是200平米以上的大型别墅,而处于中心位置的大三居、大四居的平层产物反而市场反应昏暗。从置业目标分析,面积60-70平米、总价30-40万左右的中小型公寓最相宜投资,也可以分身家庭度假功能,因而成为客户首选。大型别墅多用于恒久度假寓所或改建为会所等商务功能,也受到市场的接待。




5、体验爱好多,观光爱好少


旅游消耗正处于由观光游向休闲度假游变化的过渡时期。固然观光型旅游仍旧是主流,但这已不能满意高端财产人群的休闲需求。趋势总是由少数人引领的,而旅游地产置业的财产人群多属于引领度假趋势的这少部门人。在博古通今之后,不再满意于观光,进而追去更高条理的体验需求。因此,设置娱乐体验、康健体验、购物体验、特色休闲体验等复合功能的旅游地产产物更受客户青睐。


                               
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旅游地产“八大”关键乐成因素1、大盘


没有大盘,难以成绩旅游地产。旅游地产每每由于地段偏远,交通生存配套不美满,消耗者间隔抗性显着。假如项目没有规模效应,就无法负担高本钱的配套建立,纵然好不轻易催熟的地区也是为他人做嫁衣。除非接纳缝隙战略,选择成熟地区内大盘开辟商的周边地带快速开辟,低价走量。但这种方式在都会住宅范畴有乐成案例,而在旅游地产范畴很难实行。除项目操纵复杂外,来电来访不敷就已经是难以办理的题目。


因此,做旅游地产要做好大盘恒久开辟的预备。可以接纳先跟当局约地、分期投资的方式办理一次性投资巨大的题目。同时,大规模旅游地产开辟要找准恒久市场定位点,综合思量地区和景观资源的影响,比方迪拜、三亚、威海三地同为海景,但资源代价却有天壤之别,如果三地项目定位超标或不敷均大概导致失败,通常项目品格定位不应过高于地点地区的景观品格。从而以更妥当的方式推进旅游大盘开辟。




2、大配套


旅游地产消耗弹性大,客户对于品格的敏感度大大高于代价敏感度,亮点配套作为加分项目每每是促成项目成交的临门一脚。旅游地产肯定要器重以自建大配套补充项目天赋不敷,以高品格的配套动员项目升值。有代价测试表明,五星级旅店、高尔夫球场等高端对项目升值的动员作用可以到达30%左右。比力具有代表性的就是雅居乐接纳高投入换大产出的方法,旗下净水湾项目规划6个超五星级旅店、游艇船埠、高尔夫球场等顶级配套,以复合式的多功能产物设置,乐成驱动度假旅游大盘开辟。


盘货乐成的旅游地产项目,无论是“三菜一汤”(景区、高尔夫、主题公园,温泉)照旧“六大引擎”(景区、旅店、温泉、游艇、高尔夫、主题公园)。


焦点配套无非是为了实现五大功能:
  • 一是留宿,通常都规划多个星级旅店;
  • 二是观景,每每以大范围的天然景区为主,小范围的项目景观为辅;
  • 三是购物,主题贸易多分身生存配套和特色购物体验;
  • 四是休闲,多数旅游项目配备高尔夫球场,而三亚半山半岛设置游艇俱乐部等高端休闲业态;
  • 五是特色体验,即借本地产特色资源重新包装开辟出亮点,如万达西双版纳的秀场、杭州宋城的演艺等。终极通过上述五大功能的综合搭配,构建大配套体系,形成旅游地产财产聚协力。




3、大资源


旅游地产创建于资源底子之上,资源发掘或整合不敷是现在多数旅游地产项目广泛面对的题目。从已有项目乐成履历来看,有两类资源可以重点发掘使用。


一类是天然景观资源。可以或许抢占一个地区最焦点、最稀缺的景观代价,是旅游地产项目后期乐成的须要条件。比方恒大已在14个都会的资源区结构19个旅游地产项目,而万达也大规模开辟多个都会的旅游地产项目。固然,在资源的选择上要以景观类资源为主,由于现阶段刚进入休闲度假旅游阶段,天然资源对旅游地产是驱动代价仍旧高于人文资源,像西安戎马俑、某些古乡村等人文资源尚无法构成驱动旅游地产的焦点因素。


另一类是嫁接商务资源,集会驱动的旅游地产频频验证了其巨大的代价,如博鳌论坛、昆明世博会等。联合会展财产链,有助于形成精良的会展旅游氛围,而且通过美满的底子贸易配套建立,敏捷提拔地区代价能级,从而对旅游地产项目形成恒久利好。




4、大内在


旅游地产的出路在于光显的主题,可以或许让人得到精力上的享受和生理上的满意。这是旅游地产形成特色竞争力区隔的关键因素,也是最难以告竣的范畴。业内也不停批驳旅游地产项目大多内在不敷,没有魂魄,但现在仍旧没有出现几个真正主题光显的项目。客观来讲,纵然知道旅游文化对旅游地产的拉动代价,而建立主题文化是投入大、收效慢的大工程,以是不管在主观意愿照旧客观条件都存在肯定门槛。


但是,讲故事、吃软饭是旅游地产必不可少的功课。有些资源是可以举行嫁接式的应用,比方植入本地特色文化,通过本地较有影响力的汗青、民风等提拔项目标代价咀嚼,可以在项目举行有影响力的大型特色节庆运动,比方西双版纳的泼水节等少数民族文化嫁接。




5、大整合


旅游地产涉及范围非常广泛、关系错综复杂。房企负担着品牌的塑造和管理、持有物业的谋划管理、地域开辟各方长处的和谐管理等重任。假如无法理顺这些关系,旅游地产的深入开辟将会碰到瓶颈。必要充实整合各方资源才气保障顺遂开辟和运营。除了当局、计划院等传统地产的多个接口外,在内部运营方面必要整合旅店运营商、主题公园运营商等互助资源,在外部资源导入方面必要整合观光社、周边景点等协同资源。


为了确保长周期、高投入的安全性,部门开辟商在投资初期便形成投资团结体,整合多种强势资源一同举行开辟。比方万达和泛海、一方、亿利、用友、遐想等团体的互助,这种旅游地产开辟团结体在低落投资风险的同时,还可以使用多方资源助力地皮资源获取。



6、大蓄客


相对都会住宅而言,旅游地产绝对属于窄众客群,缺少客户是项目常态,因此要做好打长期战的预备。旅游地产在贩卖方面必要翻越两座大山:一是大量蓄客,二是恒久续销。


以后旅游地产的蓄客必将是天下范围内的大蓄客,在夺取当地客户的同时,地区化以致天下化营销本领将成为影响项目去化的关键。比方固然旅游地产项目重要会合在3+2地区(三大经济圈,以及海南和云南),而项目客户则来自于天下各地。像海南的客户外地人比例就高达90%。因此,只有扩大客源着力点、让营销的触角打仗到更多客群,才气尽快实现贩卖。换句话说,异地布点的数目和拓展力度将决定旅游地产项目标去化速率。


短期的客户还可以想办法夺取,但恒久的客户从何而来,怎样保障贩卖的可连续性?在广布渠道的同时,还需深挖老客户资源,通过老带新或重复购买支持恒久贩卖,这是旅游地产操盘者必要重点关注的突破点,进而办理恒久续销的题目。

                               
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7、大运营


旅游地产的主体产物包罗三个层面,第一层是可见的物业,第二层是可感受的体验,第三层是可升值的资产。任何一个层面的运营程度都会关系到旅游地产的成败。旅游地产项现在期谋划状态的优劣,对后期投资消耗者的信心也会发生关键性的影响。对于客户而言,信心每每比扣头更紧张。让客户看到资产升值的空间,不管是项目品牌照旧企业品牌。资产升值是旅游地产的原点,运营的关键是树立客户对项目标信心。因此,必要将恒久运营视为旅游地产项目产物的有机构成部门,做好贸易、旅店、主题公园等业态的运营。


对比现在已运营的旅游地产项目,全面运营本领多成为最受诟病的短板。每每是大地产小旅游,旅游项目标互动到场性差,人气难以提拔。拥有得天独厚的优质天然景观资源固然难得,但更紧张的是要强化客户的到场体验感。对于一些有较强谋划本领的房企而言,已经非常注意旅游地产恒久开辟中的后期利润代价,即不动产的租赁谋划、旅游产物的门票和辅助收入、贸易配套办法的收入等,从而形成一个精良的财产链条,实现多元化的红利模子,实现恒久获益。


8、大结构


旅游地产由于上述固有特点,每每要履历8-10年乃至更长的开辟周期。开辟周期的拉长,导致投资接纳期的滞后,拉低企业的资产周转率。因此,从房企项目团体设置来看,旅游地产应属于中恒久结构的一类项目,必要搭配一些短平快的项目以提供现金流和短期利润。而对于更多的房企而言,旅游地产多属时机型项目,假如可行性论证可行,可以衡量思量举行久远开辟。但条件是必要充实思量可否蒙受大规模、长周期的连续投入,方能在企业的大棋局下审慎布下这枚重量级的棋子。

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